「親が住んでいたマンションが空き家になったが、戸建てとは何か違うことがあるのか」 「管理組合に届け出が必要と聞いたが、何をすればいいのかわからない」 「売却したほうがいいか、賃貸に出した方がいいか判断できない」
親が住んでいた実家がマンションの場合、戸建てとは異なるルール・手続き・注意点があります。管理規約・管理組合への対応・共用部分の使用制限・売却と賃貸の判断など、マンション特有の事情を事前に把握しておくことで、スムーズに実家じまいを進めることができます。
この記事では、実家じまいの対象がマンション（分譲・賃貸）の場合に特有の注意点・手順・費用・処分方法を体系的に解説します。
豊富な実績を持つ遺品整理の専門店「株式会社ココロセイリ」の代表取締役社長
マンションの実家じまいが戸建てと異なる主な点
実家じまいの基本的な流れは、対象が戸建てでもマンションでも大きくは変わりません。しかしマンション特有の条件が複数あり、事前に把握しておかないとトラブルになることがあります。
| 項目 | 戸建ての場合 | マンションの場合 |
|---|---|---|
| 管理組合への届け出 | 不要 | 必要(作業前に届け出が必要なことが多い) |
| 搬出時間の制限 | 制限なし(近隣への配慮は必要) | 時間帯制限あり(管理規約による) |
| 搬出経路 | 玄関から直接搬出可能 | エレベーターや廊下のルールに従う |
| 空き家の維持費 | 固定資産税・光熱費など | 上記に加え管理費・修繕積立金が毎月発生 |
| 解体 | 必要になる場合あり | 原則として区分所有のため解体は不要 |
| 処分の選択肢 | 売却・解体・賃貸 | 売却・賃貸(解体は不可) |
| 原状回復 | 状況による | 賃貸の場合は退去前の原状回復が必要 |
最大の違いは**「管理組合への対応が必要なこと」「毎月の管理費・修繕積立金が発生し続けること」「搬出時に共用部分のルールに従う必要があること」**の3点です。
分譲マンションか賃貸マンションかで手順が変わる
実家がマンションの場合、まず「分譲マンション（親が所有）」か「賃貸マンション（親が借りていた）」かを確認してください。手順・費用・必要な手続きが大きく異なります。
| 項目 | 分譲マンション | 賃貸マンション |
|---|---|---|
| 所有者 | 親(相続人が引き継ぐ) | オーナー(大家) |
| 退去期限 | 特になし(自由に決められる) | 契約終了日・大家との合意による |
| 相続登記 | 必要(3年以内に義務) | 不要 |
| 売却の選択肢 | あり | なし(借りているので売れない) |
| 費用の発生 | 管理費・修繕積立金が毎月発生 | 家賃が毎月発生(契約終了まで) |
| 原状回復 | 売却・賃貸前にハウスクリーニング等 | 退去時に原状回復が必要(敷金精算) |
賃貸マンションの場合は「早めの退去手続き」が最優先です。 家賃は契約が続く限り発生し続けるため、退去を先延ばしにするほど費用がかかります。早急に不動産会社または大家に連絡し、退去の意思を伝えてください。
マンションの実家じまいを始める前にやること
管理組合・管理会社への連絡
分譲マンションの場合、実家じまいを始める前に管理組合または管理会社に連絡を入れることが必要です。連絡すべき主な内容は以下のとおりです。
- 部屋の所有者が変わった（親が亡くなった・施設入居した）ことの報告
- 家財搬出作業を行う日程の連絡
- エレベーター・共用廊下の使用についての確認
- 管理費・修繕積立金の支払い名義の変更
管理会社の連絡先は、管理費の引き落とし口座の明細・郵便受けの案内・マンション入口の掲示板などで確認できます。
管理規約の確認
分譲マンションには管理規約があり、作業の時間帯・搬出方法・共用部分の使用方法・工事の届け出などが定められています。実家じまいを始める前に管理規約を確認してください。
管理規約は親が購入時に受け取った書類の中に含まれているはずです。見つからない場合は管理組合・管理会社に問い合わせると取得できます。
確認すべき主な項目として、家財搬出の可能な時間帯（多くの場合9〜17時程度）、エレベーターの資材搬出用設定の有無・予約方法、廊下や共用部分への荷物の一時置きの可否、作業前の届け出の要否、が挙げられます。
管理費・修繕積立金の取り扱い確認
分譲マンションでは、空き家になっていても管理費・修繕積立金は毎月発生します。
| 費用 | 金額目安 | 支払い先 |
|---|---|---|
| 管理費 | 月1万〜3万円程度(物件による) | 管理組合・管理会社 |
| 修繕積立金 | 月5,000〜3万円程度(物件による) | 管理組合 |
親が亡くなった場合は支払い名義の変更が必要です。相続が確定するまでの間、管理費・修繕積立金の未払いが続くと後から一括請求されることがあるため、早めに管理会社に連絡して対応を確認してください。
片付け・遺品整理の手順｜マンション特有のポイント
片付けの基本的な手順は戸建てと同様ですが、マンションならではの制約があります。
作業前に管理組合・管理会社に届け出る
多くのマンションでは、大型荷物の搬出や業者が入る場合に事前届け出が必要です。届け出なしに作業を始めると管理員から注意を受けたり、エレベーターが利用できなかったりする場合があります。
遺品整理業者に依頼する際は、業者の担当者に「マンションでの作業」であることを伝えてください。経験のある業者であれば、管理組合への届け出・エレベーターの予約・共用部分の養生など、マンション特有の対応を熟知しています。
エレベーター・共用部分の使用ルールを確認する
大型家具・家電の搬出には通常のエレベーターでは対応できない場合があります。高層マンションの多くには「搬出用エレベーター（サービスエレベーター）」が設けられており、大型荷物の搬出はこちらを使用するルールになっていることがあります。
事前に管理組合・管理会社に「サービスエレベーターの予約が必要ですか」と確認してください。予約制になっている場合は早めに手配が必要です。
共用廊下・エントランスへの一時的な荷物の置き方も制限があることがほとんどです。廊下に荷物を積み出しながら作業を進める場合は、通路を塞がない・他の住民の通行を妨げないことが基本マナーです。
搬出時間・搬出方法の制限を確認する
管理規約で搬出可能な時間帯が定められていることがほとんどです。一般的には平日・土曜日の午前9時〜午後5時（または午後6時）程度ですが、物件によって異なります。
日曜・祝日は作業禁止、または時間帯がさらに制限されるマンションもあります。遺品整理業者に依頼する際は、この時間帯制限を必ず伝えてください。
大型家具・家電の搬出に注意する
ベッド・ソファ・タンス・冷蔵庫・洗濯機などの大型家具・家電は、廊下・エレベーターを通過できるサイズかどうかの確認が必要です。
場合によっては廊下が狭くて搬出できず、解体してから搬出する必要があるケースがあります（タンスの解体など）。マンションの廊下幅・エレベーターの内寸を事前に測っておくと、業者との打ち合わせがスムーズになります。
エアコン・洗濯機・冷蔵庫・テレビは家電リサイクル法の対象品目です。家電量販店または指定業者に引き渡しが必要で、通常の粗大ゴミとして捨てることはできません。
遺品整理・家財処分の費用目安
マンションの遺品整理・家財処分を業者に依頼した場合の費用目安は以下のとおりです。
| 間取り | 費用目安 |
|---|---|
| 1K・1DK | 3万〜10万円 |
| 1LDK・2DK | 8万〜18万円 |
| 2LDK・3DK | 15万〜30万円 |
| 3LDK・4DK | 25万〜50万円 |
マンション特有の追加費用として以下が発生することがあります。
- エレベーター養生費： 搬出作業でエレベーターを傷つけないよう養生する費用です。1,000〜5,000円程度が目安です。
- 高層階割増： エレベーターが使えない・階段搬出が必要な場合に人件費の割増があります。
- 搬出経路の制約による割増： 廊下が狭い・搬出に手間がかかる場合に追加費用が発生することがあります。
マンションの実家をどうするか｜売却・賃貸・相続の比較
マンションの実家の処分方法として主に「売却」と「賃貸」があります。解体という選択肢は区分所有のマンションでは基本的にとれません。
売却する場合
マンションの売却は、不動産仲介会社に依頼して一般市場で売る「仲介売却」が最も一般的です。
仲介売却の流れ
不動産会社に査定を依頼→査定額を確認→媒介契約締結→売却活動（内覧対応など）→売買契約→引き渡し→確定申告（必要な場合）という流れで進みます。
費用の目安
| 費用項目 | 費用目安 |
|---|---|
| 不動産仲介手数料 | 売却価格×3%＋6万円＋消費税 |
| ハウスクリーニング費 | 5万〜15万円程度 |
| 残置物撤去(遺品整理)費 | 間取りによる |
| 登記費用(司法書士) | 5万〜10万円程度 |
売却期間の目安
一般的なマンションの売却は3〜6ヶ月程度かかります。立地・価格・物件状態によって変わります。
賃貸に出す場合
実家のマンションを賃貸に出す場合、管理会社に賃貸管理を委託するのが一般的です。
賃貸に出す際の費用・条件
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| リフォーム費 | 状態によって0〜100万円以上 |
| 入居者募集費 | 仲介手数料(家賃1ヶ月分程度) |
| 管理委託費 | 家賃の3〜10%/月(管理会社による) |
| 空室リスク | 入居者がいない間も管理費等は発生 |
売却vs賃貸の判断基準
どちらを選ぶかは、マンションの立地・築年数・自分の状況によって異なります。以下を参考に判断してください。
| 条件 | 売却が向いている | 賃貸が向いている |
|---|---|---|
| 立地 | 売却需要がある都市部 | 賃貸需要が高い駅近 |
| 築年数 | 古い(リフォーム費が大きい) | 比較的新しい |
| 自分の状況 | まとまった現金が必要 | 安定収入を求めている |
| 将来的な利用 | 将来も使う予定がない | 子どもが将来使う可能性がある |
| 管理の手間 | 管理が面倒 | 管理会社に委託できる |
一般的に、築20年以上のマンションはリフォーム費が大きくなるため売却の方が費用効率が良いケースが多いです。ただし、立地条件が良く賃貸需要がある場合は賃貸収入が見込めます。複数の不動産会社に相談した上で判断することをお勧めします。
分譲マンション売却で使える税制優遇
分譲マンションを売却する場合、以下の税制優遇が適用できる可能性があります。
空き家の3,000万円特別控除
親が一人で住んでいたマンションを相続し売却する場合、一定条件を満たすと売却益から最大3,000万円を控除できます。ただしマンション（区分所有建物）への適用は2024年1月以降に相続が開始したものに限られ、条件が変更されています。最新の適用条件は国税庁のウェブサイトまたは税理士に確認してください。
取得費加算の特例
相続税を支払った場合、相続開始から3年10ヶ月以内に売却すると支払った相続税の一部を不動産の取得費に加算でき、譲渡所得を圧縮できます。詳しくは税理士に相談してください。
空き家のまま放置するリスク（マンション特有）
マンションの実家を空き家のまま放置することには、戸建ての空き家リスクに加えてマンション固有のリスクがあります。
管理費・修繕積立金の累積
空き家にしていても管理費・修繕積立金は毎月発生します。仮に月2万円だとすると、1年で24万円、5年で120万円が固定的にかかり続けます。
マンション全体の修繕積立金不足への影響
マンションは建物全体の維持管理に修繕積立金を使います。修繕積立金が不足すると一時金の徴収や修繕計画の見直しが起きることがあります。
水漏れ・設備トラブルのリスク
空き家になった部屋で水漏れ・設備の破損が起きると、階下の住民への損害賠償責任が発生することがあります。空き家の場合は定期的な確認・換気が必要です。
マンションの資産価値の低下
空き家・管理不全の状態が長期化すると、マンション全体の評価・資産価値に影響することがあります。
遺品整理業者への依頼で注意すること（マンション版）
マンションで遺品整理を依頼する際は、以下の点を業者に事前に伝えてください。
- マンションの階数・エレベーターの有無・サイズ
- 搬出可能な時間帯（管理規約による制限）
- エレベーター利用の事前予約が必要かどうか
- 廊下への一時的な荷物置きの可否
- 駐車スペースの有無
マンション対応の経験が豊富な業者は、これらの条件を事前に確認した上でスケジュールを組んでくれます。初めて連絡する際に「マンションの作業に慣れていますか」と確認しておくと安心です。
神奈川・東京のマンション遺品整理・実家じまいはココロセイリへ
ココロセイリは、神奈川県・東京都を中心に遺品整理・実家じまいを専門とする業者です。マンションでの遺品整理も多数対応しており、管理規約への対応・エレベーター利用・搬出時間の制限など、マンション特有の条件を踏まえた作業を行います。
ココロセイリが選ばれている理由
マンション作業の経験が豊富です。管理組合への届け出・エレベーターの養生・時間帯制限への対応など、マンション特有のルールを踏まえた作業に慣れています。
遺品整理士が在籍しています。資格を持つスタッフが大切な遺品を適切に取り扱い、丁寧に作業を進めます。
買取サービスに対応しています。遺品の中から価値ある品物（貴金属・骨董品・ブランド品・着物・家電など）は査定の上で買取し、作業費に充当することで費用負担を軽減します。
見積もりは無料で、明細が明確です。現地確認の上で作業内容ごとに費用を明示した見積もりを提出します。確認いただいた金額以外の追加請求は発生しません。
「まず現地を見てほしい」「費用感だけ確認したい」という段階でもお気軽にご連絡ください。
まとめ
マンションの実家じまいについてポイントを整理します。
| 項目 | 戸建てとの主な違い |
|---|---|
| 管理組合対応 | 作業前に届け出・連絡が必要 |
| 搬出時間 | 管理規約による時間帯制限あり |
| 搬出方法 | エレベーター利用ルール・養生が必要 |
| 維持費 | 管理費・修繕積立金が毎月発生 |
| 処分方法 | 売却か賃貸のみ(解体は不可) |
| 賃貸マンションの場合 | 早めの退去手続きが最優先 |
分譲マンションの場合は、まず管理組合・管理会社への連絡と管理規約の確認から始めてください。遺品整理業者への依頼時は、マンション作業に慣れた業者を選ぶことが重要です。
よくある質問（FAQ）
Q：マンションの遺品整理は戸建てより費用が高くなりますか？
高層階・エレベーターが使えない・廊下が狭いなど搬出が困難な条件が重なると、追加費用が発生することがあります。エレベーターの養生費用（1,000〜5,000円程度）や、搬出困難による作業割増が加算されるケースがあります。
Q：管理組合に連絡する前に片付けを始めてもいいですか？
作業前に必ず管理組合または管理会社に連絡してください。無届けで業者を入れると、管理員から作業の中断を求められたり、エレベーターを使えなかったりするケースがあります。
Q：賃貸マンションの場合、いつまでに退去すればいいですか？
契約内容によります。親が亡くなった場合、相続人が賃貸契約を引き継ぐ形になりますが、契約を終了する場合は大家（または管理会社）に退去の意思を伝え、契約で定められた解約予告期限（多くの場合1〜2ヶ月前）に従って退去手続きを進めてください。
Q：マンションを売却するか賃貸に出すか迷っています。どう判断すればいいですか？
まとまった現金が必要・将来的に使う予定がない・管理が面倒という場合は売却が向いています。立地が良く賃貸需要がある・安定収入を求めている・将来的に使う可能性があるという場合は賃貸が向いています。複数の不動産会社に相談して、査定額と賃料の両方を把握した上で判断してください。
Q：マンションの遺品整理で大型家具を搬出できるか心配です。
エレベーターの内寸・廊下の幅・搬出経路を事前に計測・確認してください。通れないサイズの家具は解体してから搬出する必要があります。遺品整理業者に依頼する際は、物件の条件（階数・エレベーターの有無・廊下幅）を伝えると、適切な搬出方法を提案してもらえます。
Q：分譲マンションの実家を売却するとき、税金はかかりますか？
売却益が出た場合は所得税・住民税がかかります。ただし、相続したマンションを一定条件で売却する場合に「空き家の3,000万円特別控除」が適用できる可能性があります。適用条件は変更されることがあるため、税理士に確認してください。
豊富な実績を持つ遺品整理の専門店「株式会社ココロセイリ」の代表取締役社長
