「実家が空き家になったが、何から手をつければいいのかまったくわからない」 「手続きがたくさんあると聞いたが、どんな順番でやればいいのか」 「業者に頼む前に、自分で何をやっておくべきかを知りたい」
実家じまいを検討し始めた多くの方が、この「全体像が見えない」という壁にぶつかります。遺品整理・相続手続き・不動産の処分など、やることが多岐にわたるため、どこから動けばいいかわからないまま時間だけが過ぎてしまうケースも少なくありません。
この記事では、実家じまいの手順を全8ステップで体系的に解説します。各ステップでやるべきことをチェックリスト形式でまとめているため、「今自分がどの段階にいるか」「次に何をすべきか」がすぐにわかるよう構成しています。
豊富な実績を持つ遺品整理の専門店「株式会社ココロセイリ」の代表取締役社長
目次
- 1 実家じまいの手順を始める前に｜2つのケースで手順が変わる
- 2 実家じまいの全体スケジュール目安
- 3 実家じまい 全8ステップ詳細解説
- 4 実家じまいで相談すべき専門家と役割分担
- 5 実家じまいにかかる費用の全体像
- 6 実家じまいを進める上での5つの注意点
- 7 神奈川・東京の実家じまいはココロセイリにお任せください
- 8 まとめ｜実家じまいは「順番」と「全体像の把握」が大事
- 9 よくある質問（FAQ）
実家じまいの手順を始める前に｜2つのケースで手順が変わる
実家じまいは、きっかけとなる状況によって手順の優先順位が変わります。まず自分がどちらのケースに当たるかを確認してください。
ケース1：親が亡くなった場合
親が亡くなった場合は、相続に関する法的な手続きが発生します。2024年4月から相続登記が義務化されたため、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を完了させなければなりません。期限を過ぎると10万円以下の過料が科される可能性があります。
また、相続税の申告・納税期限は相続開始日（被相続人の死亡日）から10ヶ月以内です。相続財産が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人数）を超える場合は相続税の申告が必要です。
相続放棄の申述期限は「相続の開始を知った日から3ヶ月以内」であり、この期限を過ぎると単純承認（すべての財産・負債を相続）したとみなされます。多額の借金がある場合は相続放棄を検討する必要がありますが、その場合は遺品の処分を先に進めないよう注意が必要です。
ケース2：親が施設入居・入院した場合
親がご存命で施設に入居・入院した場合は、相続の問題は発生しません。ただし、将来的に親が亡くなると相続手続きが必要になるため、名義・権利関係の確認は早めに行っておくことをお勧めします。
また、親が認知症で判断能力が低下している場合は、不動産の売却などの重要な手続きに制約が生じます。成年後見制度の活用を検討する必要がある場合は、弁護士・司法書士に相談してください。
実家じまいの全体スケジュール目安
実家じまいにかかる期間は、物件の状況・家族の人数・不動産の処分方法によって大きく異なりますが、一般的な目安は以下のとおりです。
| フェーズ | 作業内容 | 目安期間 |
|---|---|---|
| 準備期間 | 家族の話し合い・相続確認・書類収集 | 1〜2ヶ月 |
| 片付け期間 | 家財整理・遺品整理・ライフライン解約 | 1〜6ヶ月 |
| 処分準備期間 | 不動産査定・業者選定・方針決定 | 1〜2ヶ月 |
| 処分実行期間 | 売却活動・解体工事・賃貸契約 | 3〜12ヶ月 |
| 最終清算 | 各種手続き・費用清算 | 1ヶ月 |
すべてを合わせると、6ヶ月〜1年以上かかることが一般的です。売却まで含めると1年以上かかるケースも珍しくありません。早めに動き始めることで、空き家の維持費や維持管理のリスクを最小限に抑えられます。
実家じまい 全8ステップ詳細解説
ステップ1：家族・相続人全員での話し合い
実家じまいで最初に行うべきことは、関係する家族・相続人全員での話し合いです。この段階を省略すると、後から「そんな話は聞いていない」「自分の意見も聞いてほしかった」というトラブルに発展します。特に相続人が複数いる場合は、全員の合意なしに進めることはできません。
話し合いで決めるべき主な内容は以下のとおりです。
実家の今後の方針
売却・解体・賃貸・誰かが住む、のどれかを決める方向性を話し合います。この段階で最終決定する必要はありませんが、大まかな方向性をすり合わせておくことが重要です。
誰が主体となって進めるか
実家じまいを実務的に取り仕切る担当者を決めます。遠方に住んでいる家族がいる場合は、実家に近い人が担当になることが多いですが、役割分担を明確にしておくことが重要です。
費用の負担割合
遺品整理・不動産手続きにかかる費用を誰がどう負担するかを決めます。売却代金で清算するのか・事前に立替払いするのかなど、具体的な方法を合意しておきます。
スケジュールの大枠
いつまでに片付けを終えたいか・いつ頃から不動産の処分を動かしたいかの大まかな目標を共有します。
ステップ1のチェックリスト
- 相続人全員の連絡先を確認した
- 実家の今後の処分方針について話し合いを行った
- 担当者・役割分担を決めた
- 費用負担の大まかな合意を得た
- 大まかなスケジュール目標を共有した
ステップ2：相続手続き・名義確認（親が亡くなった場合）
親が亡くなった場合は、相続に関する手続きを早期に進める必要があります。特に相続放棄の検討は期限（3ヶ月以内）があるため、最優先で対応してください。
遺言書の確認
まず遺言書の有無を確認します。公正証書遺言は公証役場で検索できます。自筆証書遺言は家の中を確認してください。遺言書がある場合は、その内容に従って手続きを進めます。
相続人の確認
戸籍謄本を取り寄せ、法定相続人を確定させます。予期しない相続人がいる場合（婚外子など）もあるため、正確に確認することが重要です。
相続財産の調査
不動産・預貯金・株式・負債（借金・保証債務）などを調査します。負債が財産を上回る場合は相続放棄を検討してください。
遺産分割協議
相続人が複数いる場合、誰が何を相続するかを全員で協議し、遺産分割協議書を作成します。全員の署名・実印が必要です。
相続登記
不動産の名義を故人から相続人へ変更する手続きです。2024年4月から義務化されており、相続を知った日から3年以内に完了させる必要があります。司法書士に依頼するのが一般的で、費用は5万〜10万円程度です。
ステップ2のチェックリスト
- 遺言書の有無を確認した
- 相続人全員を確認した（戸籍謄本取得）
- 相続財産（不動産・預貯金・負債）を調査した
- 相続放棄する場合は期限（3ヶ月以内）を確認した
- 遺産分割協議書を作成した（相続人が複数の場合）
- 相続登記を申請した（司法書士に依頼）
- 相続税の要否を確認した（専門家への相談を含む）
ステップ3：重要書類・貴重品の確認と回収
片付けを本格的に始める前に、重要書類と貴重品を先に確認・回収することが最も重要なステップの一つです。この段階を省略すると、後から「通帳を捨ててしまった」「権利証が見つからない」という深刻なトラブルが起きます。
確認すべき書類
不動産の権利証（登記済証・登記識別情報）、固定資産税の納税通知書、預貯金通帳・キャッシュカード、印鑑（実印・銀行印）、保険証書（生命保険・火災保険・医療保険）、年金手帳・年金証書、株券・有価証券、自動車の車検証・保険証書。
確認すべき貴重品
貴金属・宝石・高級時計、現金（家の各所に分散して保管されているケースが多い）、骨董品・美術品。
重要書類の探し方
引き出しの奥・押し入れの天袋・桐の箱・風呂敷で包まれた物・古い鞄の内ポケット・仏壇の引き出しなどを重点的に確認してください。
ステップ3のチェックリスト
- 不動産の権利証を確認・回収した
- 預貯金通帳・印鑑・キャッシュカードを確認した
- 保険証書を確認した（解約・請求の必要があるものを把握）
- 年金関連書類を確認した
- 貴金属・現金の在処を確認した
- 重要な場所を全体的に探した（天袋・引き出しの奥・仏壇など）
ステップ4：実家の片付け・家財整理
重要書類・貴重品の回収が完了したら、実家全体の片付けを始めます。このステップが実家じまいの中で最も時間と労力がかかります。
仕分けの基準を決める
片付けを始める前に、家族全員で仕分けの基準を統一します。「家族が引き取る」「買取・フリマに出す」「廃棄する」「保留」の4分類が基本です。物を見るたびに議論が始まると作業が止まるため、事前に基準を決めておくことが重要です。
片付ける順番
感情的な判断が不要な物（消耗品・日用品）から始め、最後に思い出の品・写真・手紙に取り掛かるのが作業を進めやすくするコツです。大型家具・家電は搬出の手配が必要なため、早めに段取りをしておきます。
自分でやるか業者に依頼するか
一軒家の場合、自力での片付けには6ヶ月〜1年以上かかることが一般的です。時間・体力・精神的な余裕を考慮した上で、遺品整理業者への依頼を検討してください。買取対応の業者に依頼すれば、買取金額を作業費に充当することで費用を抑えられます。
宗教品の対応
仏壇・神棚・位牌は、魂抜き（閉眼供養）などの手続きを経てから処分するのが一般的です。菩提寺や地域の寺社に相談するか、宗教品の処分に対応した遺品整理業者に依頼してください。
ステップ4のチェックリスト
- 仕分けの基準を家族で合意した
- 貴重品・重要書類を先に回収済み
- 感情が動きにくい物（日用品・消耗品）から着手した
- 仏壇・神棚の供養手続きを確認した
- 大型家具・家電の処分手配をした
- 買取できる品物（貴金属・骨董品・ブランド品）を査定に出した
- 廃棄物は自治体のルールに従い処分した
- 遺品整理業者への依頼を検討・決定した
ステップ5：ライフライン・各種サービスの解約
片付けが進んだ段階（売却・解体前）で、実家のライフラインや各種サービスの解約手続きを行います。解約のタイミングは、実家がまだ必要な期間（片付けや内覧対応など）を考慮して決めてください。
ライフライン解約
電気・ガス・水道・固定電話・インターネット回線を解約します。ただし、片付け作業中や内覧対応中は電気・水道が必要なため、作業が完全に終わってから解約してください。
各種サービス解約
NHK受信料・新聞・雑誌の定期購読・各種サブスクリプションサービス・クレジットカード（親名義のもの）・銀行口座の解約を行います。親が亡くなった場合は、金融機関に死亡届を出すと口座が凍結されるため、必要な資金の引き出しは事前に行ってください。
保険の解約・請求
火災保険・地震保険は売却後に解約します。未経過分の保険料が返還されることがあります。生命保険の保険金請求は速やかに行ってください。
郵便物の転送
実家宛に届く郵便物を、担当者の自宅などに転送する手続きを郵便局で行います。転送期間は最長1年です。
ステップ5のチェックリスト
- 電気の解約手続きをした（作業完了後）
- ガスの解約手続きをした
- 水道の解約手続きをした（作業完了後）
- 固定電話・インターネットの解約をした
- NHK・新聞などの解約をした
- 親名義の銀行口座の解約手続きをした
- 親名義のクレジットカードを解約した
- 生命保険の保険金請求をした
- 火災保険の解約手続きをした（売却後）
- 郵便物の転送手続きをした
ステップ6：実家の処分方針を決定する
家財の片付けが目途についたら、実家そのものの最終的な処分方針を決定します。主な選択肢は売却・賃貸・解体（更地）の3つです。それぞれのメリット・デメリットを理解した上で、家族全員で合意できる方法を選んでください。
| 処分方法 | メリット | デメリット | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| 現況売却 | まとまった現金が入る。維持費から解放される | 売値が下がる可能性。売れるまで時間がかかる場合も | 建物の状態がよい・立地がよい場合 |
| 更地売却（解体後） | 買い手が見つかりやすい | 解体費用（木造：90万〜120万円程度）がかかる | 建物が老朽化・再建築不可の場合 |
| 賃貸 | 家賃収入が得られる。実家を手放さずに済む | 空室リスク・維持費・管理の手間が続く | 立地がよく・建物状態が良好な場合 |
| 空き家バンク活用 | 自治体の制度を利用して売却または貸出 | 買い手・借り手が見つかるまで時間がかかる | 地方の物件・希望価格での売却が難しい場合 |
また、実家の売却時には空き家の3,000万円特別控除（「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」）が適用できる場合があります。親の死後に相続した実家を売却する場合、一定の条件を満たすと最大3,000万円の控除が受けられます。詳しくは税理士に相談してください。
ステップ6のチェックリスト
- 売却・賃貸・解体の各選択肢のメリット・デメリットを確認した
- 不動産会社に査定を依頼した（複数社への相見積もり推奨）
- 建物の解体を検討する場合は解体業者に見積もりを取った
- 家族・相続人全員で処分方針の合意を得た
- 空き家特例（3,000万円控除）の適用可否を税理士に確認した
ステップ7：不動産の処分を実行する
処分方針が決まったら、実際に手続きを進めます。
売却の場合
不動産会社との媒介契約を締結し、売却活動を開始します。内覧対応・価格交渉・売買契約・引き渡しの順で進みます。売却益が出た場合は確定申告が必要です。申告期限は売却した年の翌年3月15日です。
解体の場合
解体業者を選定し、着工・完了後に建物滅失登記を行います。建物滅失登記は建物を解体した後1ヶ月以内に申請する義務があります。土地家屋調査士に依頼するのが一般的で、費用は4万〜5万円程度です。
賃貸の場合
物件の状態を確認し、必要に応じてリフォーム・ハウスクリーニングを行ってから、不動産会社に賃貸管理を依頼します。賃料・契約条件の設定・入居者の選定などは不動産会社が代行します。
ステップ7のチェックリスト（売却の場合）
- 不動産会社と媒介契約を締結した
- 相続登記が完了していることを確認した
- 売買契約を締結した
- 引き渡しを完了した
- 確定申告の要否を確認した（売却益が出た場合）
- 売却代金の分配を行った（相続人が複数の場合）
ステップ8：最終手続きと清算
実家じまいの最終段階として、残った手続きを完了させます。
最終費用の清算
遺品整理業者・解体業者・不動産仲介手数料・登記費用・税金など、これまでの費用をすべて清算します。相続人が複数いる場合は、事前の合意に基づいて費用を分担します。売却代金がある場合はそこから費用を差し引いた残額を分配します。
鍵・書類の整理
実家の鍵をすべて回収し、新しい所有者（売却の場合）または自治体（解体の場合）に引き渡します。実家に関する書類（固定資産税の納税証明・修繕記録など）は必要に応じて保管・破棄を判断します。
近隣への挨拶
売却・解体が完了したら、実家の近隣にご挨拶に伺うことをお勧めします。特に解体工事では騒音・振動が発生するため、事前に近隣への説明と挨拶をしておくことでトラブルを防げます。
ステップ8のチェックリスト
- 全費用の清算が完了した
- 相続人への分配が完了した（複数いる場合）
- 実家の鍵をすべて返却・引き渡した
- 実家に関する書類を整理した
- 近隣へのご挨拶を行った
- 確定申告の手続きをした（必要な場合）
- 全体の記録（費用・書類）をまとめた
実家じまいで相談すべき専門家と役割分担
実家じまいには複数の専門分野が関わります。適切な専門家に相談することで、トラブルを防ぎスムーズに進めることができます。
| 専門家 | 相談すべき内容 | 費用目安 |
|---|---|---|
| 司法書士 | 相続登記・遺産分割協議書の作成・成年後見 | 5万〜15万円程度 |
| 弁護士 | 相続放棄・相続人間のトラブル解決・遺産分割調停 | 事案による |
| 税理士 | 相続税の申告・空き家特例の適用・譲渡所得税 | 10万〜30万円程度 |
| 不動産会社 | 不動産の査定・売却・賃貸管理 | 仲介手数料（売却価格の3%+6万円程度） |
| 解体業者 | 建物の解体工事・廃棄物処理 | 木造30坪：90万〜120万円程度 |
| 遺品整理業者 | 家財整理・遺品の仕分け・買取・ハウスクリーニング | 間取りによる（一軒家35万〜80万円以上） |
| 土地家屋調査士 | 建物滅失登記・測量 | 4万〜8万円程度 |
実家じまいにかかる費用の全体像
実家じまい全体にかかる費用は、作業内容・物件の状況・処分方法によって大きく異なります。以下は主な費用項目の目安です。
| 費用項目 | 費用目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 遺品整理・家財処分 | 35万〜80万円以上（一軒家） | 物量・業者によって変動大 |
| ハウスクリーニング | 10万〜30万円程度 | 売却・賃貸時に必要 |
| 相続登記 | 5万〜15万円程度 | 司法書士費用を含む |
| 建物解体 | 木造30坪：90万〜120万円程度 | 構造・立地で変動 |
| 建物滅失登記 | 4万〜5万円程度 | 土地家屋調査士費用 |
| 不動産仲介手数料 | 売却価格×3%＋6万円＋消費税 | 売却価格によって変動 |
| 相続税 | 財産規模による | 基礎控除額超過時に発生 |
| 測量費 | 30万〜80万円程度 | 境界確定が必要な場合 |
自分で片付けを行い古家付き土地として売却する場合と、業者に片付けを依頼し解体後に更地売却する場合とでは、総費用に数百万円の差が出ることもあります。不動産会社と遺品整理業者に早めに相談し、複数パターンでのシミュレーションを行うことをお勧めします。
実家じまいを進める上での5つの注意点
相続放棄を検討中は遺品を処分しない
相続放棄を選択する可能性がある場合、遺品（動産）も相続財産に含まれるため、勝手に処分すると「単純承認」とみなされ相続放棄ができなくなります。相続の方針が確定するまで、遺品の処分・売却は行わないでください。
相続人全員の合意なしに売却・処分を進めない
不動産は相続人全員の共有財産です。相続人が複数いる場合、一人の判断で勝手に売却・処分を進めることはできません。全員の同意なしに進めると、後から訴訟に発展するケースがあります。
家族間の話し合いを記録として残す
「そんな話は聞いていない」「決定事項だったはずなのに」というトラブルを防ぐため、家族間の話し合いの内容はメールやメモで記録しておくことをお勧めします。費用分担・役割分担などは書面で合意しておくと安心です。
実家の維持費を見落とさない
空き家のままにしておく間も、固定資産税・火災保険・最低限の光熱費・管理費が発生し続けます。期間が長くなるほど維持費の総額は大きくなるため、できるだけ早期に処分方針を決定することが重要です。
業者への依頼は焦らず相見積もりを取る
「早く終わらせたい」という焦りから1社だけに依頼すると、費用が適正かどうかを判断できません。遺品整理業者・解体業者・不動産会社は最低でも3社に見積もりを依頼し、比較検討してから決定してください。
神奈川・東京の実家じまいはココロセイリにお任せください
ココロセイリは、神奈川県・東京都を中心に遺品整理・実家じまいを専門とする業者です。「手順はわかったが、具体的にどこから動けばいいかわからない」という段階からご相談いただけます。
ココロセイリが選ばれている理由
遺品整理士が在籍しています。資格を持つスタッフが遺品を適切に取り扱い、法令に従った廃棄物処理を徹底しています。
買取サービスに対応しています。貴金属・ブランド品・骨董品・家電・着物など、価値ある品物は査定の上で買取を行い、買取金額を作業費に充当することで費用負担の軽減をサポートします。
見積もりは無料で、明細が明確です。現地調査の上で作業内容ごとに費用を明示した見積もりを提出します。確認いただいた金額以外の追加請求は発生しません。
立ち会い不要プランをご用意しています。遠方にお住まいの方でも、事前に貴重品の確認と打ち合わせを済ませていただければ、立ち会いなしで作業を完了できます。
仏壇・神棚・位牌などの宗教品の供養・処分にも対応しています。提携する寺院・神社と連携し、適切な供養を経た上で処分の手配をします。
まとめ｜実家じまいは「順番」と「全体像の把握」が大事
実家じまいは「何から始めるか」が最も重要です。全8ステップの正しい順番を守ることで、後戻りやトラブルを防げます。
ステップ1（家族の話し合い）→ステップ2（相続手続き）→ステップ3（貴重品確認）→ステップ4（片付け）→ステップ5（ライフライン解約）→ステップ6（処分方針決定）→ステップ7（処分実行）→ステップ8（最終清算）の順番で進めてください。
特に注意が必要なのは、相続放棄を検討中の場合は遺品を処分しないこと、相続登記は相続を知った日から3年以内に完了させること、相続税の申告・納税は相続開始から10ヶ月以内であることです。
全体にかかる期間は6ヶ月〜1年以上が一般的です。早めに動き始めることで、空き家のリスクと維持費を最小限に抑えられます。
よくある質問（FAQ）
Q：実家じまいは何から始めればいいですか？
最初のステップは家族・相続人全員での話し合いです。実家の今後の方針・担当者・費用負担の合意を全員でとった上で動き始めることが、後のトラブル防止につながります。親が亡くなった場合は、相続放棄の検討期限（3ヶ月以内）があるため、早急に動く必要があります。
Q：実家じまいはどれくらいの期間かかりますか？
準備から完了まで、6ヶ月〜1年以上かかるのが一般的です。片付けの量・相続人の人数・不動産の売却方法によって大きく変わります。遺品整理業者に依頼すれば片付け自体は数日で完了しますが、不動産の売却活動が数ヶ月かかることがあります。
Q：相続登記をしないとどうなりますか？
2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に申請しないと10万円以下の過料が科される可能性があります。また、名義が故人のままでは実家の売却手続きも進められません。早めに司法書士に相談することをお勧めします。
Q：実家じまいを業者に頼む場合、どこに相談すればいいですか？
片付けは遺品整理業者・不動産の処分は不動産会社・相続手続きは司法書士・税務は税理士・解体は解体業者と、専門分野によって相談先が異なります。まず遺品整理業者に相談すると、その後の不動産処分も含めた全体像のアドバイスを受けられることがあります。
Q：実家じまいの費用はどのくらいかかりますか？
片付けのみの場合は35万〜80万円以上（一軒家）が目安です。解体まで行うと100万〜300万円以上、不動産売却の仲介手数料なども含めると総額数百万円になることもあります。買取対応の業者を選ぶと、買取金額を費用に充当できるため実質的な負担を抑えられます。
Q：一人でやることが多すぎて不安です。何から相談すればいいですか？
まず遺品整理業者に現地確認と無料見積もりを依頼することをお勧めします。家の状況を見た上で、片付けのスケジュール・費用・業者への依頼範囲について具体的なアドバイスを受けられます。相続に関する不安は司法書士・税理士への相談を、不動産の処分は不動産会社への相談を並行して進めてください。
豊富な実績を持つ遺品整理の専門店「株式会社ココロセイリ」の代表取締役社長
